专题会议

根据市人大常委会2003年的工作安排，城环资委于5月下旬至6月上旬期间，深入到市国土资源局、仁寿县、彭山县和洪雅县，对全市贯彻实施《土地管理法》，政府垄断土地一级市场，经营性用地实行招标拍卖挂牌出让工作情况开展了检查，在听取汇报的基础上，调研了洪雅县新区开发建设、彭山县彭祖广场建设、仁寿县沙子湾广场建设等城市经营开发工程。现将调查情况报告如下：
一、贯彻实施的主要情况
1、全面开展土地市场秩序清查。今年以来，市委、市政府切实加强领导，全市上下精心组织，统一行动，集中时间、集中力量，分级负责，分片包干，拉网式地开展了土地清查。由于领导重视，措施得力，行动快，效果好，全市共清查出各类有问题土地4363.12亩，其中：县1121.99亩，眉山中心城区3241.12亩。从清查的情况看，市区县都不同程度地存在一些问题，但眉山中心城区较为突出，主要表现在多渠道多主体供地、闲置土地、土地私下交易转让以及擅自改变土地用途等9个方面问题，中心城区除市政府，另外还有18个供地主体（其中：新城区开发商7个，老城区有11个开发区）；市直管区内闲置土地达223宗，1165.629亩，土地私下交易转让的有167宗604亩；擅自改变土地用途有354宗1166.26亩；新区已供土地中用于经营性和生产性开发项目用地1463.56亩，5年内开发商实际开发土地644.09亩，而动工的只有233.7亩，分别只占抵划面积的11.73%和4.25%，开发、动工面积较少。针对这些问题，市上已出台了关于眉山市中心城区清理整顿土地市场秩序若干问题的处理意见。目前，清查工作基本结束，现已进入整改处理阶段。
2、积极推行国有土地有偿使用制度。2002年7月1日，国土资源部颁布了关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，实施以来，市县都严格按照《规定》要求，对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，全部实行招标拍卖挂牌出让。2002年全市经营性用地总供地81宗，面积1094.7亩，政府获得土地收益4112万元。今年1－6月全市经营性用地22宗，面积1197.75亩，出让成交价11554.99万元，政府获得土地收益6240.85万元，其中：市本级挂牌出让3宗，面积103.5亩，挂牌出让成交价4613.3万元，政府获得土地收益2186.9万元。全市经营性用地平均每亩土地政府获得的收益：2002年为3.8万元，今年1－6月为5.21万元，增长37.11％，其中：市本级2002年为4.22万元，2003年1－6月为21.12万元，增长4倍。如眉山三苏祠南面85.67亩土地整体开发项目，通过挂牌出让，成交价为4283.5万元,每亩地价50万元；仁寿县对县城沙子湾广场建设7.24亩土地进行公开拍卖，拍卖底价100万元，最终以103万元成交，同时开发商还要负责10.2亩广场的建设费150万元和拆迁补偿费280余万元，开发商对广场建设投入为533万元，每亩地价高达73.6万元；洪雅县城三个片区旧城改造，97亩土地通过挂牌出让，政府将收取出让金940万元，新区开发最大一宗土地173.26亩，挂牌出让成交价达2772.12万元，政府获得纯收益1802.2万元。
3、理顺管理体制，制定政策措施。市上今年先后研究出台了《关于实施经营城市战略的决定》、《关于加强中心城市规划区土地管理决定》、《眉山市土地登记办法》、《眉山市中心城区土地储备暂行办法》、《眉山市土地储备资金运作管理暂行规定》和《眉山市中心城区征地补偿折迁安置暂行办法》等10个规范性文件，对建立健全土地利用“七统一”（统一规划、统一征用、统一储备、统一开发整理、统一供应、统一市场、统一监督管理）管理体制和土地供应“四个一”（一个渠道进、一个池子蓄、一个龙头放、一个市场经营）运行机制，政府全面高度垄断土地一级市场作出了规定，提出了明确要求。依法收回了各开发区、开发商和市科工园的土地出让（转让）权。把东坡区政府土地管理权上收到市政府。仁寿、彭山、洪雅等县都先后制定了相关的政策措施，全市范围类基本上理顺了管理体制，管理工作正逐步进入规范。
4、组建运作管理机构。市已成立了四个土地经营运作管理机构，即眉山市土地统一征用中心、眉山市土地储备中心、眉山市国土资源执法支队和眉山市地籍地政事务所，核定编制54名，对四个机构主要负责人面向全市公开选拔，工作职能进行了调整，并由市财政注入了土地收购储备启动资金500万元。仁寿县在2002年就成立了土地储备交易中心。洪雅县县政府成立了国有土地拍卖领导小组，专门负责编制土地拍卖方案，审定拍卖底价，审查竟买人资格等重大事项。县编委批准国土资源局新设立了土地利用股，专门负责全县国有土地使用权出让、转让、招标、拍卖、交易、储备等工作。
二、面临的主要困难和问题
1、清理难处理更难。全市此次土地清理中涉及问题多、土地面积大，涉及方方面面的利益关系，特别是眉山中心城区这一块，问题十分复杂，矛盾十分尖锐，几百宗地，要做好工作并逐宗处置落实，工作难度大，任务十分艰巨。
2、市县土地有形市场建设进展缓慢滞后，中心城区和5个县截止目前还没有建成一处较为规范的土地交易市场（中心），对于土地信息的发布、查询信息资料和进行交易活动等都极为不便，很不规范。
3、土地收购储备工作起步艰难。目前除市上成了土地储备中心，先期由财政注入500万元收购储备启动资金外，仁寿、彭山、洪雅县都反映财政拿不出钱作为启动资金，按照规定政府出让土地的收益中40%用于土地收购储备和开发的资金到不了位，而且储备土地所需资金申请银行贷款也十分困难，诸多因素导致收购储备起步较难，举步为艰。
4、按照经营城市的要求，土地经营管理的机构设置、人员编制、经费都不适应工作需要，这个问题在县反映较为强烈。希望市政府能够对各县的土地经营管理机构设置、人员编制、工作经费落实上提出要求，以利于促进县相关问题的解决。
三、下一步工作的建议
1、要进一步加强领导，加大协调配合力度，要用比清查土地更大的工作劲头和魄力，加快各类问题的处置。市政府要在充分依靠土地行政主管处理为主的同时，加大各相关部门协调配合力度，严格按照市委、市政府关于眉山中心城区清理整顿土地市场秩序若干问题的处理意见，对清理出的问题，加快处置力度和进度，力争在今年底前基本逐宗处理落实到位，不走过场，确保清查处理收到实效。
2、要加快土地有形市场的建立，进一步规范交易行为。中心城区和5个县应尽快建立起开放、规范有序的土地有形市场。建立健全土地市场信息制度、土地登记资料可查询制度，向社会提供土地经营信息资料，增强土地交易的透明度。今后各类土地交易都必须进入土地有形市场，实行“阳光”作业，依法进行公开交易，杜绝土地各类违法交易。
3、加快土地储备制度的建立。实施土地收购储备供应机制，抓住土地“统一征用权”和“统一供应权”，从“源头”上控制土地，实现政府一个“口子”向市场供地，是搞好土地招标拍卖挂牌出让的基础性工作，是增强政府对土地宏观调控的重要手段。因此，市县都必须下决心尽快把土地收购储备制度建立起来。市县政府要积极帮助土地储备机构协调落实银行贷款，同时对经营土地收益中40%用于土地储备和开发的资金，必须按照规定及时到位，确保收购储备工作的正常运转。
4、要认真研究解决土地经营管理的机构、编制、人员、经费。市上已成立了四个工作管理机构，中层干部实施了公开招聘，应尽快落实到岗，并尽快调整充实工作人员，落实好工作经费；同时各县也应参照市上的有关做法，认真研究解决土地经营管理的机构设置、人员编制配备和工作经费，为搞好土地经营工作提供有力保障。